怎么计算挤出效应 重视“资本公寓”对于青年人口的挤出效应

2019-08-08 - 挤出效应

重视“资本公寓”对于青年人口的挤出效应

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随着楼市降温,房地产调控政策持续收紧,房地产市场发生转变。同时,我国为实现城镇居民“住有所居”目标,实行租购并举。国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出,从多个方面给予住房租赁市场政策支持,包括支持房企开展租房业务,鼓励住房租赁消费,完善公共租赁住房,支持租赁住房建设,从税收、金融、供地等方面给予政策支持。

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这些政策利好使得知名房地产企业纷纷寻求转型,长租市场一时成为投资风口,还处于孵化期的长租企业成了各路资本追捧的投资目标,并衍生出了“资本公寓”。

机构化、品牌化和专业化的长租企业成长,本应是住房租赁市场去莠存良的体现。然而,“不差钱”的租房企业难以保持理性,政府监管尚未完全做好应对突然兴起的长租公寓市场的准备,问题一时集中暴露。有数据显示,北京、深圳等城市的房租同比上涨20%以上。

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为了提高市场占有率,长租企业在资本助力下抢占房源,对推高房租起了推波助澜的作用。另外,“资本公寓”也带来金融风险,一些长租公寓企业为了获得资本杠杆来争夺房源,引导甚至骗取租户进行租房分期贷款,这类金融产品不仅没有稳定产权担保,杠杆率也极高,存在较大风险。在资本的裹挟下,一旦长租公寓企业在租赁市场上形成垄断地位,房租上涨将更加难以约束。

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对租房市场最敏感的人群是大城市的青年人口,特别是无户籍的流动人口。房租无节制上涨、租户权利无法保障不仅损害青年人口利益,更影响城市竞争力。截至2017年年底,全国流动人口数量为2.44亿人,其中七成以上流向东部地区,半数以上流入中心城市。

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根据原国家卫计委2017年流动人口动态监测数据,不足两成流动人口居住在自购住房里,除去雇主或企业单位提供的住宿,六成以上流动人口需要租房居住。在大城市,租房支出是生活成本的重要组成部分,全国平均来看,流动人口家庭收入的12%用于租房,租房支出占家庭总支出的24%。

一线城市流动人口的房租收入比更高,北京、上海、深圳的流动人口家庭收入中用于租房的比例分别为18%、14%和15%,租房支出占家庭总支出的比例分别高达36%、29%和28%。

北京、上海等一线城市已经出现流动人口负增长,除去户籍制度收紧等政策因素,生活成本太高也是重要原因之一。2017年,北京、上海的居民人均可支配收入增长6.9%和6.8%(扣除价格因素),这虽然能赶上GDP的增速,却追不上房租的增长率,住房压力变得越来越沉重。

青年人口是大城市创造力的源泉,也是消费主力军,是在人口老龄化的背景下城市保持活力的根本。房价高企已经削弱了年轻人长期居留意愿和城市归属感,莫让房租难以承受成为青年人逃离大城市的最终理由。

“资本”对于不完善的市场来说,是一把双刃剑,既可以促进市场主体快速成长,增强市场活力;也可能“横冲直撞”,扰乱市场秩序。住房市场是经济、民生的重要领域。党的十九大以来,我国建立“购租并举”的住房制度,加快发展大中城市住房租赁市场,必须监管先行,才能拴住“资本”的缰绳,促进住房租赁市场健康、良性发展。

政府监管不仅要遏制恶意哄抬房租、骗取租房贷款的短期行为,更要建立系统性、有效性、符合市场规律、保障供求双方利益的长效机制。一方面,我国应该积极推动住房租赁管理条例立法工作,进一步规范租赁行为,保护当事人权益,明确各方权责利,为住房租赁市场的发展营造良好法治环境。另一方面,政府应当进一步推动公共租赁住房、廉租房及保障房建设,在住房供应方面把握主导权,防范资本在民生领域的垄断行为。

(作者:杨舸,系中国社科院人口与劳动经济研究所副研究员)

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